Bürgschaft für die Miete: 4 mögliche Bürgen & 6 Varianten + Risiken
Für viele Menschen ist die Bezahlung der Mietkaution bei einem Umzug eine große finanzielle Belastung. Mit einer Bürgschaft können Mieter dem Vermieter auch ohne Geld eine Mietsicherheit geben. Welche Modelle der Mietbürgschaft und welche Risiken es gibt, erfährst du im Folgenden.
Per Definition ist die Bürgschaft ein Vertrag, durch den sich die oder der Bürgende dazu verpflichtet, für die Verbindlichkeit eines Dritten gegegnüber dessen Gläubiger einzustehen.
Das ist eine Bürgschaft für die Miete
Das ist eine Mietbürgschaft
Wer nicht das nötige Geld hat, um der vermietenden Person die Mietkaution als Barkaution zu geben, kann in manchen Fällen auf eine Mietbürgschaft ausweichen.
Statt der Kautionssumme dient sie dem Vermieter dann als Sicherheit für Mietausfälle und Schäden an der Immobilie.
Kann der eigentliche Mieter im Schadensfall nicht zahlen, kommt der Bürge den Forderungen des Vermieters nach.
Eine Bürgschaft können sowohl Privatpersonen wie Eltern oder Freunde als auch Banken oder eine Versicherung übernehmen. Grundsätzlich kann ein Vermieter frei über die Art und Weise seiner Mietsicherheit entscheiden und muss einer Mietbürgschaft nicht zustimmen.
Vorteile der Mietbürgschaft für eine Wohnung
Das Aufbringen einer Barkaution bereitet oft Schwierigkeiten. Steigende Mieten in Großstädten und ein geringes Einkommen während der Ausbildung oder im Studium verstärken das Problem. Gerade bei einem Umzug brauchen viele Menschen das Geld dringender für Möbel, eine Renovierung oder für Umzugshelfer.
Die Mietbürgschaft hat dagegen einige Vorteile:
1. Die finanzielle Belastung sinkt stark: Die Kautionssumme bleibt teilweise oder ganz auf dem eigenen Konto und steht somit auch für andere Umzugskosten zur Verfügung.
2. Keine Inflation: Der Vermieter ist zwar dazu verpflichtet das Geld einer erbrachten Mietkaution auf einem Kautionskonto verzinst anzulegen. Die Zinsen sind jedoch sehr gering und durch die anhaltende Inflation verliert das Geld eher an Wert. Bessere Anlagemöglichkeiten bieten sich daher für Mieter, die sich die Barkaution mit einer Bürgschaft sparen.
3. Manche Mieter bevorzugen eine Bürgschaft: In vielen Fällen kann eine Bürgschaft, insbesondere wenn sie schon im Vorfeld angeboten wird, die Chancen bei der Wohnungssuche erhöhen. Hierbei ist besonders die Zahlungsfähigkeit des Bürgen wichtig. Bei solch einer freiwillig angebotenen Bürgschaft haften Bürgen jedoch unbeschränkt für Zahlungsausfälle des Mieters.
4. Kredite lassen sich vermeiden: Wer nicht genügend Ersparnisse hat, muss für eine Barkaution einen Kredit aufnehmen. Mit einer Mietbürgschaft kannst du teure Ratenzinsen vermeiden.
Hier erfährst du, wie du einen Minikredit beantragen kannst.
Risiken einer Bürgschaft
Risiken einer Bürgschaft
Für den Bürgen ist eine Bürgschaft immer mit einem gewissen Risiko verbunden.
Kann der Mieter die Miete nicht mehr zahlen oder entsteht ein teurer Schaden in der Wohnung, muss der Bürge für die Schulden des Mieters aufkommen.
Auch für nahe Freunde und das eigene Kind sollten potenzielle Bürgen eine Mietbürgschaft also niemals leichtfertig abschließen.
Gleichzeitig sollte der Bürge eine gewisse Gelassenheit mitbringen und auch beim Zahlungsausfall des Mieters Ruhe bewahren. Einen Unterschied macht es auch, ob der Bürge eine sogenannte selbstschuldnerische Bürgschaft übernommen hat.
In diesem Fall kann sich der Vermieter bei Forderungen direkt an den Bürgen wenden und von ihm den ausstehenden Betrag verlangen.
In allen anderen Fällen muss der Vermieter zuerst versuchen, das Geld vom eigentlichen Mieter einzutreiben. Bei den meisten selbstschuldnerischen Bürgschaften ist von "Verzicht auf Einrede der Vorausklage" die Rede.
Einrede der Vorausklage meint hierbei die Zwangsvollstreckung beim Mieter. Normalerweise muss ein Bürge den Forderungen des Vermieters erst nachkommen, wenn dieser ohne Erfolg rechtliche Schritte bis hin zur Zwangsvollstreckung beim Mieter ausgeschöpft hat.
Verzichtet der Bürge allerdings darauf, ist er zur sofortigen Zahlung verpflichtet. Der Vermieter kann sich im Schadensfall bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft also direkt an den Bürgen wenden.
Grundsätzlich profitieren bei einer Bürgschaft nur zwei von drei Parteien: Der Vermieter bekommt eine zusätzliche Sicherheit und kann im Zweifel von zwei Personen seine Schulden eintreiben. Und der Mieter kann seine Schulden auf den Bürgen umverlagern.
Die Risiken einer Bürgschaft im Überblick:
- Bei einer freiwillig (ohne Aufforderung) vorgelegten Bürgschaft haftet der Bürge uneingeschränkt mit seinem Vermögen (auch wenn die Forderungen des Vermieters den Betrag von drei Nettokaltmieten übersteigen).
- Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft kann der Vermieter seine Forderungen direkt an den Bürgen richten.
- Der Bürge muss auch für Kosten haften, die der Vermieter für die Rechtsverfolgung des Mieters aufbringen musste.
- Familiäre oder freundschaftliche Beziehungen können durch eine Bürgschaft in die Brüche gehen, wenn der Bürge dauerhaft für die Mietschulden aufkommen muss.
- Der Bürge darf genauso wie der Mieter die Forderung des Vermieters erstmal nicht verweigern, auch wenn er sie für ungerechtfertigt hält.
Kündigung einer Bürgschaft
Im Regelfall endet eine Mietbürgschaft auch mit der Beendigung des Mietverhältnisses. Hierfür muss der Mieter die Wohnung an den Vermieter in einem im Mietvertrag festgelegten Zustand übergeben. Stellt der Vermieter noch offene Forderungen, bleibt auch der Bürge zahlungspflichtig.
Bürgen können allerdings schon in der Bürgschaftserklärung vereinbaren, die Bürgschaft zu einem bestimmten Zeitpunkt enden zu lassen. Dieser befristeten Art der Bürgschaft muss der Vermieter zustimmen.
Bürgschaft: Höhe der Haftung
Bürgschaft: Höhe der Haftung
Die Höchstgrenze einer Mietkaution ist laut Gesetz ein Betrag von drei Nettokaltmieten (BGB §551).
Bei einer Bürgschaft ist die Haftung des Bürgen damit ebenso auf diesen Betrag gedeckelt.
Ein Bürge muss also den Forderungen des Vermieters nur bis zu einer Höhe von drei Monatsmieten nachkommen.
In zwei Fällen gibt es allerdings eine Ausnahme von der gesetzlichen Höchstgrenze:
- Wenn der Bürge dem Vermieter unaufgefordert die Bürgschaft anbietet.
Tritt der Bürge von sich aus an den Vermieter heran, um ihn zu einem Mietvertragsabschluss zu bewegen, haftet der Bürge uneingeschränkt. Besonders bei Studenten oder Azubis bieten die Eltern meist freiwillig eine Bürgschaft an.
Sie erhoffen sich damit, dass ihr Kind mit höherer Wahrscheinlichkeit die Zusage vom Vermieter für die Wohnung bekommt. Nachteil: Eltern müssen Zahlungsrückstände ihres Kindes auch über den Betrag dreier Monatsmieten begleichen. Den Vermieter mit einfacher Sympathie zu überzeugen, ist also oft die bessere Variante.
- Wenn die Bürgschaft angeboten wird, um eine Kündigung des Mietverhältnisses zu vermeiden.
Eine andere Ausnahme der Höchstgrenze gilt, wenn der Bürge während eines laufenden Mietverhältnisses als Sicherheit einspringt, um eine Kündigung des Mieters abzuwenden.
Ist dieser beispielsweise in Zahlungsverzug, sieht der Vermieter in manchen Fällen von einem Rauswurf ab, wenn er seine Forderungen mit dem Geld der Bürgen eintreiben kann.
Diese Art der Bürgschaft wird auch Rettungsbürgschaft genannt. In solchen Fällen haftet der Bürge ebenfalls uneingeschränkt für die Zahlungsausfälle des Mieters.
Vorlage für die Bürgschaftserklärung
Die Vorlage der Bürgschaftserklärung
Eine Mietbürgschaft muss zwingend in schriftlicher Form abgeschlossen werden.
Das bedeutet, dass auch eine über Email vereinbarte Bürgschaft ungültig ist.
Unabhängig, ob der Bürge eine Bank, eine Versicherung, ein Elternteil oder ein finanzkräftiger Freund ist, müssen in der Bürgschaftserklärung folgende Punkte enthalten sein:
1. Die Vertragspartner: Bürge, Bürgschaftsnehmer (Mieter) und Gläubiger (Vermieter) müssen mit ihrer vollständigen Anschrift aufgelistet sein.
2. Das Vertragsdatum
3. Die Bürgschaftshöhe: Wie hoch ist die Summe, für die sich der Bürge verbürgt? Handelt es sich um keine freiwillige Bürgschaft, ist der Betrag auf maximal drei Nettokaltmieten begrenzt.
4. Die Bürgschaftsart: Soll es sich um eine selbstschuldnerische Bürgschaft mit Verzicht auf Einrede der Vorausklage oder um eine Ausfallbürgschaft handeln? Bei ersterem kann der Vermieter direkt an den Bürgen herantreten, wenn der Mieter Zahlungsrückstände hat. Bei einer Ausfallbürgschaft muss der Vermieter dagegen erst alle rechtlichen Schritte bis hin zur Zwangsvollstreckung gegenüber dem Mieter ausgeschöpft haben, bevor der Bürge einspringen muss. Ebenso lässt sich auch ein individueller Maximalbetrag oder eine zeitliche Befristung für die Bürgschaft vereinbaren.
5. Unterschriften aller Parteien
Wer als Bürge infrage kommt
Wer als Bürge infrage kommt
Bei der Mietbürgschaft gibt es verschiedene Modelle. Sie unterscheiden sich in erster Linie dadurch, wer der Bürge ist und ob dieser eine Gegenleistung vom Mieter für die Bürgschaft verlangt. Die Möglichkeiten der Mietbürgschaft im Überblick.
Private Bürgschaft und Elternbürgschaft
Bei der privaten Bürgschaft verbürgt sich ein Freund oder Familienmitglied für den Mieter. Der Mieter übergibt dem Vermieter lediglich eine schriftliche Verpflichtungserklärung seines Bürgen. In dieser sichert der Bürge dem Vermieter zu, im Ernstfall für Zahlungsrückstände oder Mietschäden aufzukommen.
Gerade bei den ersten eigenen vier Wänden ist die Finanzierung der Mietkaution für junge Menschen schwierig. Sie haben meist kein oder nur ein geringes eigenes Einkommen und weichen daher auf eine Elternbürgschaft aus.
Hierbei bürgen je nach Bürgschaftserklärung beide Eltern oder ein Elternteil für das Kind. Haben die Eltern dem Vermieter die Bürgschaft freiwillig angeboten, haften sie sogar unbeschränkt, also mit mehr als drei Monatsmieten. Besonders bei Mietausfällen über mehrere Monate kann das für Bürgen zu einem Problem werden.
Vorteile:
- Der Mieter muss das Geld für die Kaution nicht aufbringen
- Keine Kautionsabrechnungen
- Im Schadensfall oder bei Mietrückständen springt der Bürge ein
- Der Kautionsbetrag steht dem Mieter für anderweitige Ausgaben zur Verfügung
- Bereits hinterlegte Barkautionen können durch eine Bürgschaft ersetzt werden
Nachteile:
- Der Vermieter muss der Bürgschaft seines Mieters zustimmen
- Im Schadensfall kann der Bürge das Geld vom Mieter zurückverlangen
- Für die Bürgschaft müssen Eltern oder ein anderer Bürge über genügend Bonität verfügen
- Für die Bürgen entsteht ein gewisses Risiko
- Familiäre oder freundschaftliche Beziehungen können belastet werden
Das Bankaval
Das Bankaval
Bei einem Bankaval, auch Mietaval genannt, übernimmt eine Bank oder ein Kreditinstitut die Bürgschaft für den Mieter.
Obwohl der Mieter in so einem Fall als Kreditnehmer gilt, fließt bei einem Bankaval kein Geld.
Mieter und Kreditunternehmen vereinbaren die Bürgschaft zwar in einem Kreditvertrag, der Betrag ist allerdings erst im Leistungsfall fällig. Als Gegenleistung für die bessere Bonität des Mieters, muss dieser eine Provision an die Bank zahlen.
Mit einem Bankaval kann sich der Mieter gegen eine mögliche Zwangsvollstreckung des Vermieters absichern, da das Kreditinstitut den Gläubiger (Vermieter) ausbezahlt.
Dafür tritt die Bank oder das Unternehmen dann an die Stelle des Gläubigers. Bankavalnehmer sollten darauf achten, dass die Bank bereits bei der ersten Aufforderung zahlt.
Vorteile:
- Geringe finanzielle Belastung im Vergleich zur Barkaution
- Wohnungen werden trotz finanzieller Engpässe bezahlbar
- Spezielle Kautionskredite sind erst im Schadensfall fällig
Nachteile:
- Für ein Bankaval fallen Beiträge an
- Nicht jeder bekommt ein Bankaval (abhängig von der Kreditwürdigkeit)
- Bei Auszubildenden oder Studenten erwarten Kreditinstitute meist eine Bürgschaft von den Eltern als Sicherheit.
- Die Aufnahme eines Kredites kann sich auf den Schufa-Score des Mieters auswirken.
Die Mietkautionsversicherung
Die Mietkautionsversicherung
Um die hohe finanzielle Belastung einer Barkaution zu umgehen, können Mieter eine Mietkautionsversicherung in Anspruch nehmen.
Sogenannte Kautionskassen stellen dem Mieter eine Bürgschaft über den gesamten Betrag der Kaution an den Vermieter aus. Der Unterschied zu einem Bankaval besteht nur in der Art des Kreditgebers.
Während bei einer Bankbürgschaft ein Kreditinstitut oder eine Bank die Bürgschaft übernimmt, kommt dieser Aufgabe bei einer Mietkautionsversicherung ein Versicherungsunternehmen nach.
In beiden Fällen profitiert der Mieter davon, dass er kein Geld für die Mietkaution aufbringen muss und das Geld anderweitig verwenden kann.
Vorteile:
- Geringe finanzielle Belastung im Vergleich zur Barkaution
- Wohnungen werden trotz finanzieller Engpässe bezahlbar
- Im Schadenfall zahlt zunächst die Versicherung
Nachteile:
- Die Versicherung verlangt jährliche oder monatliche Beiträge
- Die Beitragshöhe richtet sich nach Höhe der übernommenen Bürgschaft
- Bei Auszubildenden oder Studenten erwarten Versicherungen meist ebenfalls eine Bürgschaft von den Eltern als Sicherheit.
Barkaution mit zusätzlicher Bürgschaft
Barkaution mit zusätzlicher Bürgschaft
Bei einer Kombination aus Barkaution und Bürgschaft gleicht der Mieter einen Teil des Kautionsbetrags mit einer Mietbürgschaft aus.
Der Vermieter erhält somit die volle Mietsicherheit. Dafür darf er allerdings nicht die volle Mietkautionssumme verlangen, wenn er schon die Bürgschaft als Teil der Mietsicherheit akzeptiert hat.
Auf der anderen Seite darf der Vermieter auch keine Bürgschaft einfordern, wenn er bereits eine Barkaution in voller Summe vom Mieter akzeptiert hat.
Vorteile:
- Der Mieter muss nicht die volle Mietkaution aufbringen
- Der Bürge haftet nicht in voller Höhe
- Das Risiko für den Bürgen ist geringer (er stimmt der Bürgschaft eher zu)
- Die Ratenzahlung der aufzubringenden Barkaution ist über drei Monate möglich
Nachteile:
- Der Vermieter muss der anteiligen Bürgschaft zustimmen
- Der Mieter muss trotzdem einen gewissen Kautionsbetrag aufbringen
- Im Schadensfall kann der Bürge das Geld vom Mieter zurückverlangen
- Für die Bürgschaft müssen Bürgen über genügend Bonität verfügen
Bürgschaft für die Miete übernehmen: Ja oder nein?
Bürgschaft für die Miete übernehmen: Ja oder nein?
Du solltest eine Bürgschaft auf keinen Fall leichtfertig oder aus purem Altruismus übernehmen.
Du verpflichtest dich immerhin, gegenüber einem Gläubiger für Zahlungsausfälle einer anderen Person aufzukommen.
So kann eine aus gutem Willen eingegangene Bürgschaft zu einer wahren Belastungsprobe für familiäre oder freundschaftliche Beziehungen werden.
- Lass dich nicht unter Druck setzen. Auch Eltern sind nicht zu einer Bürgschaft für ihre Kinder verpflichtet.
- Lies dir die Bürgschaftserklärung genau durch. Wenn du dir unsicher bist, lasse sie von einem Anwalt prüfen.
- Frage dich, ob du überhaupt die Zahlungsfähigkeit besitzt, um die Kautionssumme im Schadensfall aufbringen zu können.
- Informiere dich über deine Rechte als Bürge.
Hier findest du nützliche Tipps, um leichter Entscheidungen zu treffen.
Deine Rechte als Bürge
Als Bürge musst du dich nicht zwangsläufig zeitlich oder finanziell unbegrenzt haftbar machen. Du kannst dir in der Bürgschaftserklärung etwa einen Höchstbetrag oder eine zeitliche Befristung zusichern. Ebenso kannst du mit dem Gläubiger ein einseitiges Kündigungsrecht vereinbaren.
Auch gut zu wissen: Musst du als Bürge tatsächlich die Schulden des Mieters begleichen, hast du per Gesetz (BGB § 774) einen Anspruch auf Rückerstattung.
Die einzige Ausnahme hiervon besteht, wenn es sich bei einer Elternbürgschaft ausdrücklich um eine Schenkung handelt – beziehungsweise wenn sich Eltern und Kind darüber einig waren, dass die Zahlungen der Eltern an den Vermieter keine Gegenleistung oder Rückzahlungen erfordern.
Varianten der Mietbürgschaft
Varianten der Mietbürgschaft
Neben den Modellen einer Bürgschaft, die sich in erster Linie durch die Art des Bürgen selbst definieren, gibt es zahlreiche Varianten der Bürgschaft.
Diese drücken aus, in welchem Umfang und unter welchen Bedingungen der Bürge für eventuelle Schulden des Mieters haftet.
Bei allen Varianten muss der Vermieter der Bürgschaftsart zustimmen und diese muss in der Bürgschaftserklärung schriftlich festgehalten sein.
Ausfallbürgschaft
Bei einer Ausfallbürgschaft ist der Bürge nur dann zu einer Zahlung an den Vermieter verpflichtet, wenn der Mieter von einem Gericht für zahlungsunfähig erklärt wird. Dazu muss der Vermieter also zuerst mit einer Zwangsvollstreckung versucht haben, an sein Geld zu kommen. Erst danach kann er sich an den Bürgen wenden.
Selbstschuldnerische Bürgschaft
Im Unterschied zu einer herkömmlichen Mietbürgschaft beinhaltet die selbstschuldnerische Bürgschaft den Verzicht auf Einrede der Vorausklage. Hierdurch muss der Bürge sofort einspringen, wenn der Vermieter eine Forderung bei einem Zahlungsverzug erhebt.
Der Vermieter muss im Gegenzug nicht erst nachweisen, dass er versucht hat, sein Geld vom Mieter zu bekommen. Er muss dem Mieter noch nicht einmal einen Mahnbescheid geschickt haben.
Eine selbstschuldnerische Bürgschaft bedeutet somit mehr Sicherheit für den Vermieter, aber auf der anderen Seite ein höheres Risiko für den Bürgen.
Nachbürgschaft
Eine Nachbürgschaft kann vereinbart werden, wenn der eigentliche Hauptbürge ebenfalls nicht mehr zahlen kann. In diesem Fall kann dann ein weiterer Bürge die Verpflichtung zur Zahlung der vom Vermieter erhobenen Forderungen übernehmen.
Höchstbetragsbürgschaft
Höchstbetragsbürgschaft
Wer sich bei einer freiwilligen Bürgschaft nicht uneingeschränkt haftbar machen oder die Bürgschaft für drei Nettokaltmieten nicht in voller Höhe übernehmen will, kann einen Höchstbetrag vereinbaren.
Mit diesem lässt sich im Vorfeld der Bürgschaft festlegen, bis zu welchem Betrag der Bürge zahlen muss.
Zeitbürgschaft
So wie der Maximalbetrag der Bürgschaftssumme lässt sich auch die Zeitspanne begrenzen, in der der Bürge eine Zahlungspflicht übernimmt.
So kann sich der Bürge ab einem festgelegten Zeitpunkt von der Bürgschaft befreien lassen. Das kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn der Bürge in einigen Jahren in Rente geht und über weniger Einkommen verfügt.
Rettungsbürgschaft
Hierbei springt der Bürge während eines laufenden Mietverhältnisses für den Mieter ein, um eine drohende Kündigung des Mietvertrages abzuwenden.
Auch wenn diese Variante der Bürgschaft in manchen Fällen funktionieren mag, hat sie dennoch einen hohen Preis. Denn bei dieser Form der Bürgschaft haftet der Bürge uneingeschränkt. Im Zweifelsfall ist er also dazu verpflichtet, mehr als den Betrag von drei Nettokaltmieten zu bezahlen.
Alternativen zur Bürgschaft für die Miete
Alternativen zur Bürgschaft für die Miete
Die Barkaution: Bei der Barkaution übergibt der Mieter seinem Vermieter einen festgelegten Kautionsbetrag in bar oder als Überweisung.
Dem Vermieter dient der Betrag als finanzielle Sicherheit gegen Mietrückstände oder Mietschäden.
Mieter haben einen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihre Kaution auf einem vor Insolvenz geschützten (also eigenständigen) Konto zinsbringend anlegt.
Planst du, schon bald in eine neue Wohnung umzuziehen? Dann solltest du frühzeitig Geld sparen, um die Kaution bezahlen zu können.
Geld leihen: In manchen Fällen akzeptiert der Vermieter keine Bürgschaft als Alternative zur Barkaution. In solchen Fällen muss der Mieter dann die entsprechende Summe für die Kaution aufbringen. Um kein unnötiges Geld für Zinsen auszugeben, kannst du natürlich auch Geld von Freunden oder Familienmitgliedern leihen. Dieses kannst du dann Stück für Stück zinslos zurückzahlen.
Ein Privatkredit: Wenn der Vermieter es akzeptiert, solltest du eine Bankbürgschaft statt einen Privatkredit vorziehen. Diese ist speziell auf die Situation zugeschnitten und bietet meist bessere Konditionen als ein Kredit. Möchte der Vermieter aber unbedingt eine Kaution in bar haben und weder Freunde und Familie können dir Geld leihen, bleibt dir noch die Aufnahme eines Privatkredites. Mit einem Minikredit kannst du in vielen Fällen schon die Kautionssumme decken.
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