Bausparvertrag: 4 Dos & 4 Don’ts beim Bausparen
Mit einem Bausparvertrag kannst du dir niedrige Zinsen auf dein Baudarlehen über Jahre im Voraus sichern. Doch nicht immer ist das Bausparen sinnvoll. Welche Kosten auf dich zukommen und was du beim Bausparen beachten musst, erklären wir dir im Folgenden.
Der Bausparvertrag kombiniert die Elemente eines Sparvertrags mit der Immobilienfinanzierung. Während der sogenannten Ansparphase zahlst du einen festgelegten Teil deiner Bausparsumme zu geringen Zinsen an.
So funktioniert ein Bausparvertrag
Das ist ein Bausparvertrag
Beinahe drei viertel der deutschen Haushalte besitzen einen Bausparvertrag. Mit einem solchen wollen sich viele Menschen den Traum von der eigenen Immobilie erfüllen.
Allerdings bindest du dich mit einem Bausparvertrag nicht zwangsläufig an die Investition in ein Eigenheim.
Stattdessen können auch unentschlossene Sparer einen Bausparvertrag abschließen und das Geld nach der Ansparphase frei verwenden.
Im Allgemeinen lohnen sich Bausparverträge allerdings in erster Linie aufgrund der niedrigen Zinsen des Baudarlehens, das die Bausparkasse nach der Ansparphase gewährt. Zusätzlich können Bausparer meist noch eine staatliche Förderung in Anspruch nehmen.
Beim Bausparen zahlen nach dem Kollektivsparprinzip alle Bausparer in einen gemeinsamen Geldtopf ein. Aus diesem wiederum finanzieren die Bausparkassen die Darlehen, die vielen Bausparern dann schon zu einem frühen Zeitpunkt die Finanzierung ihrer Immobilie ermöglichen.
Übrigens: Das Bausparkassengesetz schreibt eine Mindestlaufzeit von sechs Jahren bei allen Bausparkassen vor.
Der wesentliche Vorteil beim Bausparen: Die Zinsen, die du für eingezahltes Guthaben bekommst und auch die Zinsen, die du für das spätere Baudarlehen bezahlen musst, stehen schon zu Vertragsbeginn fest.
Du hast also eine absolute Zinssicherheit und musst dir keinen Stress um steigende oder fallende Zinsen machen.
Phasen und Zinsen beim Bausparen
Phasen und Zinsen beim Bausparen
Das Bausparen teilt sich in zwei aufeinanderfolgende Phasen ein.
In der ersten Phase – der Sparphase – zahlen Bausparer über mehrere Jahre ein gewisses Mindestguthaben in einen Sparplan ein.
Dieses Mindestguthaben sollte am Ende der Sparphase mindestens 30 Prozent der endgültigen Bausparsumme betragen.
Die Bausparsumme umfasst dabei sowohl den Sparbetrag als auch den späteren Darlehensbetrag. In der Regel übersteigt das eingezahlte Kapital aus der Ansparphase aber nicht die 50 Prozent der gesamten Bausparsumme.
In der zweiten Phase des Bausparens bekommst du von der Bausparkasse schließlich ein Baudarlehen ausgezahlt, das du zusätzlich zusammen mit deinem Sparbetrag für den Bau, den Kauf oder die Modernisierung einer Immobilie nutzen kannst.
Hast du für deinen Bausparvertrag zuvor noch Zinsen bekommen, fallen jetzt natürlich Zinsen für den Kredit an. Für beides sind die Zinssätze von Anfang an festgelegt.
Dann wird ein Bausparvertrag zuteilungsreif
Wann ein Bausparvertrag zuteilungsreif wird
Hat der Bausparer in der Sparphase genug eingezahlt, wird der Bausparvertrag "zuteilungsreif" und die sogenannte Darlehensphase beginnt.
Er ist also berechtigt, sich das Baudarlehen und sein eingezahltes Guthaben auszahlen zu lassen. Zuvor hat er aber die Möglichkeit, sich doch noch gegen das vereinbarte Baudarlehen zu entscheiden.
Der Bausparvertrag endet dann einfach mit der Auszahlung des angesparten Guthabens. In den meisten Fällen ist es jedoch schlauer, im Anschluss an die Ansparphase, auch das Baudarlehen zu nehmen.
Durch die Kombination von Sparplan und Kredit können Bausparer so eine große Summe für die Finanzierung der eigenen Immobilie (oder für deren Modernisierung) in relativ kurzer Zeit aufbringen.
Bausparvertrag kündigen und auszahlen lassen
Bausparvertrag auflösen: Dann ist eine Kündigen sinnvoll
Einen Bausparvertrag kannst du sowohl in der Anspar- als auch in der Darlehensphase jederzeit kündigen.
Ist dein Bausparvertrag gerade zuteilungsreif geworden, dann kannst du dir dein Sparguthaben zudem einfach auszahlen lassen, ohne das Darlehen in Anspruch nehmen zu müssen.
Sinnvoll ist das aber meist nicht. Denn in der Sparphase ist der Zinssatz für das Guthaben zwar vergleichsweise niedrig, dafür musst du auch für das Bauspardarlehen ebenfalls niedrige Zinsen bezahlen.
Du würdest dich somit des Vorteils deines Bausparens berauben. Willst du das Darlehen aber annehmen, ist das an eine Bedingung geknüpft: Bei allen Bauspardarlehen musst du das Geld für sogenannte "wohnwirtschaftliche Zwecke" ausgeben.
Das ist so im §1 des Bausparkassengesetzes vorgegeben und schließt den Bau, den Kauf, die Sanierung oder Renovierung einer Immobilie und auch den Kauf von Möbeln mit ein.
Dein Guthaben aus der Ansparphase kannst du im Gegensatz dazu aber immer frei verwenden. Es ist sogar problemlos möglich, auch nach der Zuteilung weiter zu sparen, ohne dass du jemals in die Darlehensphase übergehst.
Letzteres lohnt sich allerdings nur bei älteren Verträgen, für die es noch höhere Zinsen gab. Der Haken: Zehn Jahre nach der Zuteilung hat die Bausparkasse dann ein Kündigungsrecht.
Hier findest du Tipps zum Geld sparen.
Die Zuteilung im Rahmen des Bausparvertrags musst du also nicht annehmen – also beispielsweise, wenn du deinen Vertrag weiter besparen möchtest. Aber merke dir, dass wenn dein Vertrag schon seit zehn Jahren zuteilungsreif ist, dir die Bausparkasse den Vertrag kündigen kann.
Alternativen zur Kündigung des Bausparvertrags
Willst du früher an dein Guthaben im Bausparvertrag kommen? Dann gibt es Alternativen zum Kündigen. Denn du kannst dafür sorgen, dass dein Bausparvertrag schneller zuteilungsreif wird.
Beispielsweise indem du eine große Summe auf einmal einzahlst oder indem du die gesamte Bausparsumme senkst. Dadurch wird der Anteil deines Sparguthabens an der Bausparsumme größer. Eine andere Möglichkeit ist, den Bausparvertrag in zwei Verträge zu teilen.
Dadurch ist ein Vertrag schneller zuteilungsreif und du kannst dir auch schon ein Darlehen auszahlen lassen. Der restliche Sparbetrag fließt schließlich in einen weiteren Vertrag, den du dann weiter besparst. Die meisten Bausparkassen verlangen hierfür keine Gebühren.
Kosten für einen Bausparvertrag
Kosten für einen Bausparvertrag
Bei einem Bausparvertrag fällt nicht nur eine einzelne Gebühr an. Stattdessen kommen auf den Kunden gleich mehrere Kostenpunkte zu.
Im einzelnen musst du auf die folgenden Kosten achten, die über die gesamte Laufzeit deines Bausparvertrags anfallen können.
1. Abschlussgebühr: Die Abschlussgebühr macht den größten Anteil an den Gesamtkosten eines Bausparvertrags aus. Sie ist eine Art Bearbeitungsgebühr und fällt beim Vertragsabschluss an.
Die Bausparkasse berechnet dir die Abschlussgebühr immer prozentual zur vereinbarten Bausparsumme (sowohl Sparteil als auch Darlehensanteil).
Je größer die Bausparsumme ist, desto höher ist auch die Abschlussgebühr. In den meisten Fällen verlangen die Bausparkassen zwischen 1 und 1,6 Prozent der Bausparsumme.
2. Kontoführungsgebühr: Auch für das Konto, auf das du während der Sparphase deines Bausparvertrages einzahlst, können Gebühren anfallen. Wie bei herkömmlichen Banken gibt es allerdings auch hier Bausparkassen, die auf solche Kontoführungsgebühren verzichten.
3. Agio: Das sogenannte Agio ist ein Aufschlag auf das Darlehen innerhalb eines Bausparvertrages. Es berechnet sich prozentual zur Höhe des Darlehens. Im Gesamteffektivzins des Darlehens ist es allerdings immer schon enthalten.
4. Servicepauschale: Seit einiger Zeit verlangen manche Bausparkassen auch eine Servicepauschale sowohl für Neu- als auch für Altverträge. Wer allerdings in der Vergangenheit einen Vertrag ohne Servicepauschale abgeschlossen hat, kann innerhalb einer Frist Widerspruch einlegen.
Hinweis: Die sogenannte Darlehensgebühr ist seit 2016 vom Bundesgerichtshof verboten worden. Sie war eine Bearbeitungsgebühr, die für Kredite wie das Darlehen in einem Bausparvertrag anfiel. Wer das Entgelt bereits bezahlt hat, kann die Gebühr von der Bausparkasse zurückfordern.
Förderung beim Bausparen
Förderung beim Bausparen
Ein günstiges Baudarlehen ist hilfreich. So richtig profitabel wird Bausparen aber erst mit staatlicher Unterstützung.
Wir verraten dir, welche Fördergelder du in Anspruch nehmen kannst und welche Voraussetzungen du dafür erfüllen musst.
Arbeitnehmersparzulage
Wer über ein entsprechend geringes Jahreseinkommen verfügt, hat über die Arbeitnehmersparzulage Anspruch auf eine Förderung vom Staat.
Die Einkommensgrenze für Alleinstehende liegt bei 20.000 Euro und für Verheiratete bei 40.000 Euro im Jahr.
Der Staat gibt jährlich neun Prozent der jährlich eingezahlten Summe im Bausparvertrag hinzu, jedoch nicht mehr als 43 Euro im Jahr. Denn die Höchstgrenze der geförderten Sparsumme liegt bei 470 Euro (940 bei Ehepaaren).
Vermögenswirksame Leistungen
Vermögenswirksame Leistungen sind freiwillige vom Arbeitgeber gezahlte Zulagen, die bis zu 40 Euro im Monat betragen können.
Diese kannst du ebenfalls für einen Bausparvertrag nutzen. Zwar gibt es keinen gesetzlichen Anspruch auf das zusätzliche Geld vom Arbeitgeber, in vielen Tarif-Verträgen sind die vermögenswirksamen Leistungen allerdings noch garantiert.
Wohnungsbauprämie
Mit der Wohnungsbauprämie gibt es speziell für Bausparer pro Jahr 8,8 Prozent vom Staat auf die eigene Sparleistung dazu. Gefördert werden jedoch nur Höchstbeiträge von bis zu 512 Euro pro Jahr (1.024 Euro für Ehepaare).
Hier sind also im Jahr bis zu 45 Euro Wohnungsbauprämie pro Sparer drin. Allerdings darf das Jahreseinkommen des Sparers nicht die Grenze von 25.600 Euro übersteigen (51.200 Euro für Ehepaare).
Riester-Bausparen
Riester-Bausparen
Da viele Menschen mit einem Eigenheim für das Alter vorsorgen wollen, bietet der Staat hierfür mit der Riester-Rente eine besondere Form der Förderung an.
Vorsorger profitieren auf der einen Seite von den jährlichen staatlichen Zulagen als auch von einem erheblichen Steuervorteil.
Insgesamt kannst du so bis zu 2.100 Euro jährliche Fördergelder vom Staat bekommen. Bei einem Riester-Bausparvertrag fließen die jährlichen Zulagen direkt in das Bauspar-Guthaben ein.
Über die Steuerrückerstattung kannst du dagegen frei verfügen. In der Darlehensphase nutzt du die Riester-Förderung schließlich, um die Zinsen und den Kredit abzubezahlen.
Wie bei allen Riester-Verträgen fallen jedoch mit dem Eintritt in den Ruhestand Steuern an. Da dein Vorteil im Alter jedoch keine monatliche Rente, sondern das mietfreie Wohnen ist, gibt es eine andere Lösung.
In einem fiktiven Wohnförderkonto werden alle Einzahlungen (sowohl zum Sparen als auch zum Tilgen des Darlehens) vermerkt. Auf dieses Konto fallen jährlich zusätzlich zwei Prozent (fiktive) Zinsen an, die du bei Renteneintritt zusätzlich zu dem entstandenen Betrag versteuern muss.
Baukindergeld
Baukindergeld
Seit 2018 gibt es in Deutschland das Baukindergeld für Familien, die sich erstmalig eine Immobilie bauen oder kaufen wollen.
Wie hoch das Baukindergeld ausfällt, hängt von der Höhe des Haushaltseinkommens und der Anzahl der Kinder (unter 18 Jahren) ab. Grundsätzlich gibt es für jedes Kind zehn Jahre lang 1.200 Euro im Jahr.
Bei zwei Kindern wären dies im gesamten Zeitraum also 24.000 Euro, die es vom Staat dazu gibt. Voraussetzung: Das Haushaltseinkommen der gesamten Familie darf 75.000 Euro im Jahr nicht übersteigen.
Allerdings erhöht sich der Freibetrag pro Kind auf 15.000 Euro, so dass das Haushaltseinkommen bei einem Kind bereits 90.000 Euro betragen kann. Außerdem müssen die Kosten für den Kauf oder den Bau der Immobilie höher sein als die Förderung durch das Baukindergeld.
Dann ist ein Bausparvertrag sinnvoll
Beim Bausparen kannst du sowohl das Guthaben als auch das spätere Darlehen zu einem festen Zinssatz vereinbaren. Das hat sowohl Vor- als auch Nachteile. So können die Guthabenzinsen noch in der Ansparphase steigen.
Dann hätte sich ein Tagesgeldkonto, dessen Zinssatz sich anpasst, mehr gelohnt als das Sparen mit einem Bausparvertrag. Auf der anderen Seite können jedoch auch die Hypothekenzinsen steigen.
Dann hast du den Vorteil, dass du dir das Darlehen im Zuge deines Bausparvertrages schon zu einem niedrigeren Zinssatz gesichert hast. Das Bausparen hat sich somit für dich gelohnt. Zwar lässt sich ein Bausparvertrag während der Zuteilung kündigen, so richtig interessant wird er allerdings erst mit dem günstigen Darlehen.
Ansonsten wären höher verzinste Tages- oder Festgeldkonten die ertragsreichere Alternative. Ein Bausparvertrag ist somit für alle sinnvoll, die das Geld tatsächlich für den Erwerb oder den Umbau einer Immobilie nutzen wollen und somit das Darlehen in Anspruch nehmen können.
Wer darüber hinaus noch die Voraussetzung für die staatliche Förderung erfüllt, profitiert zusätzlich und sollte die Fördergelder unbedingt mitnehmen.
Das solltest du beim Bausparen beachten
Das solltest du beim Bausparen beachten
Mit den folgenden Tipps holst du das Meiste aus deinem Bausparvertrag heraus und vermeidest eine zu hohe finanzielle Belastung.
Bausparkassen-Vergleich: Hole dir mehrere Angebote ein
Zwischen den Bausparkassen ist besonders in den vergangenen Jahren ein harter Konkurrenzkampf entbrannt.
Darum solltest du an möglichst viele Anbieter herantreten und ihre Angebote gründlich miteinander vergleichen. Überprüfe vor allem die Abschlussgebühren der Bausparkassen.
Sie belasten dein Sparkonto nämlich direkt zu Beginn deines Bausparvertrages. Abhängig von der Höhe der Abschlussgebühr und deiner monatlichen Sparrate, benötigst du die ersten Monate für die Rückzahlung der Abschlussgebühr.
Erst wenn diese vollständig beglichen ist, beginnst du tatsächlich mit dem Sparen. Um den Verlust wieder herauszuholen, solltest du ebenfalls auf eine möglichst hohe Guthabenverzinsung und niedrige Darlehenszinsen achten.
Beantrage eine Förderung für deinen Bausparvertrag
Beantrage eine Förderung für deinen Bausparvertrag
In der aktuellen Niedrigzins-Phase werden staatliche Fördergelder bei einem Bausparvertrag immer wichtiger, um die Kosten zu decken.
Die meisten Bausparkassen schicken ihren Bausparern sogar unaufgefordert einen Antrag auf Wohnungsbauprämie zu.
Selbst wenn du weder dafür, noch für die Arbeitnehmersparpauschale oder Baukindergeld förderberechtigt bist – Anspruch auf eine Riester-Förderung hast du immer. Solltest du noch über einen alten Riester-Vertrag verfügen, kannst du diesen meist problemlos in einen Riester-Bausparvertrag umwandeln.
Setze die Bausparsumme nicht zu hoch an
Setze die Bausparsumme nicht zu hoch an. Denn dann dauert es auch länger, bis dein Bausparvertrag zuteilungsreif wird. Die Zeitspanne bei der Rückzahlung des Darlehens bleibt nämlich immer gleich. Du musst also in der gleichen Zeit mehr Geld zurückzahlen.
Zusätzlich erhöht sich mit höheren Bausparsummen auch die Abschlussgebühr. Im Zweifel kombiniere deinen Bausparvertrag lieber mit einem anderen Kredit. Willst du sicherstellen, dass du neben deinen regelmäßigen Ausgaben noch genug Geld für deinen Bausparvertrag zurücklegen kannst?
Dann solltest du ein Haushaltsbuch führen, um eine Übersicht über deine Einnahmen und Ausgaben zu bekommen.
Nutze die Möglichkeit der Sondertilgung
Bei herkömmlichen Krediten fallen für Sondertilgungen Gebühren oder Zinsaufschläge an. Bei Bausparverträgen kannst du allerdings während der Darlehensphase so oft Sondertilgungen vornehmen, wie du willst, ohne dass Zusatzkosten anfallen.
Wenn du also die finanziellen Kapazitäten dazu hast, nutze die Möglichkeit der kostenfreien Sondertilgung.
Bausparen: Das solltest du vermeiden
Bausparen: Das solltest du vermeiden
Damit sich ein Bausparvertrag für dich lohnt, solltest du Fallstricken aus dem Weg gehen und folgende Fehler vermeiden.
Einen Bausparvertrag nur zum Sparen abschließen
Das Geld, das du in einen Bausparvertrag einzahlst, musst du nicht zwangsläufig für den Erwerb eines Eigenheims (oder dessen Sanierung) benutzen.
Lediglich das Baudarlehen ist an diesen Zweck gebunden. Solltest du das allerdings nicht in Anspruch nehmen, schütten viele Bausparkassen noch zusätzliche Zinsen aus. In der Regel wäre ein flexibler und höher verzinster Banksparplan dann aber immer noch lohnenswerter für dich gewesen.
Denn die Abschlusskosten hast du schließlich auch für den Darlehensteil bezahlt, den du dann gar nicht in Anspruch nimmst. Außerdem musst du sämtliche staatlichen Fördergelder zurückzahlen, solltest du das Geld doch anderweitig verwenden wollen.
Den Bausparvertrag für einen Spontankauf nutzen wollen
Für einen zeitnahen Immobilienerwerb ist ein klassischer Bausparvertrag ungeeignet. Die Mindestlaufzeit beträgt 18 Monate. Wer kurzfristig Geld für den Erwerb von Wohneigentum benötigt, ist daher mit einem reinen Baukredit besser beraten.
Befindest du dich bereits in der Ansparphase eines Bausparvertrags und benötigst das Geld kurzfristig, kannst du den Vertrag entweder kündigen, die Bausparsumme absenken (um die Zuteilungsreife schneller zu bekommen), oder den Vertrag in zwei Verträge aufteilen (wobei ein Vertrag die Zuteilungsreife erreichen sollte).
In allen Fällen ist es aber wahrscheinlich, dass du einen zusätzlichen Kredit in Anspruch nehmen musst, da du nicht die volle Bausparsumme bekommst.
Sich auf die Bewertungszahl verlassen
Sich auf die Bewertungszahl verlassen
Beim Bausparen sind die Zinsen sowohl für die Ansparphase als auch für die Darlehensphase festgelegt.
Doch die Bausparkassen bestimmen, wann genau du genug gespart hast, damit dein Bausparvertrag zuteilungsreif wird.
Maßgeblich ist dafür die sogenannte Bewertungszahl. Sie kommt durch die Höhe und die Dauer deiner Sparleistung zustande und soll eine gerechte Zuteilung aller Bausparverträge regeln.
Bausparkassen können allerdings keine verbindliche Aussage über den Zeitpunkt deiner Zuteilung geben. Du bekommst lediglich eine grobe Prognose, auf die du dich nicht verlassen solltest.
Es kann sein, dass du ein wenig länger sparen musst, bis die Zuteilung auch wirklich beginnt. Eine gewisse zeitliche Flexibilität solltest du also für den Immobilienkauf oder -bau aufbringen können.
Die finanzielle Belastung unterschätzen
Anders als bei einem Immobilienkredit, musst du das Darlehen eines Bausparvertrags schon in den ersten 15 bis 20 Jahren zurückzahlen.
Gerade bei größeren Bausparsummen, kann das eine große finanzielle Belastung sein. Zusätzlich ist die monatliche Sparrate bereits in der Ansparphase hoch, denn die dauert in der Regel auch nicht länger als zehn Jahre.
Alternativen zum Bausparen
Alternativen zum Bausparen
In manchen Situationen ist ein Bausparvertrag nicht die beste Lösung.
Das ist vor allem bei sehr kurzfristigen Immobilienfinanzierungen und bei einer unsicheren Zukunftsplanung der Fall. Dann bieten sich dir folgende Alternativen.
Hier findest du Tipps zum leichteren Entscheiden.
Kombikredite
Als Alternative zum Bausparvertrag bieten einige Bausparkassen mittlerweile auch sogenannte Kombikredite an. Hierbei nimmst du parallel zu deinem Bausparvertrag zusätzlich einen Kredit auf. Dieser wird dir als Vorausdarlehen gewährt, wodurch du die Immobilie sofort finanzieren kannst.
In der Ansparphase deines Bausparvertrages musst du den Kredit dann nicht tilgen, sondern lediglich die Zinsen bezahlen. Erst wenn du genug angespart hast und dein Bausparvertrag somit zuteilungsreif wird, beginnst du schließlich damit, das Darlehen abzubezahlen.
Auch wenn dir diese Variante eine Sofortfinanzierung ermöglicht, birgt ein Kombikredit die Gefahr, dass die Laufzeit des Vorausdarlehens abläuft ehe dein Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Dann benötigst du eine Zwischenfinanzierung, und die kann sehr teuer werden.
Banksparplan statt Bausparvertrag
Banksparplan statt Bausparvertrag
Wer sich noch nicht sicher ist, ob er später tatsächlich ein Eigenheim besitzen will, sollte lieber zu einem Banksparplan greifen.
Der hat höhere Guthabenzinsen als ein Bausparvertrag.
Der Nachteil: Solltest du dich doch dafür entscheiden, eine Immobilie zu finanzieren und später einen Kredit benötigen, bist du der Entwicklung der Bauzinsen machtlos ausgeliefert.
Während du bei einem Bausparvertrag schon früh die Zinsen für das spätere Darlehen vereinbaren kannst, ist das bei einem Banksparplan nicht möglich. Sind die Bauzinsen also in der Zwischenzeit gestiegen, wirst du dir auch einen teureren Kredit nehmen müssen.
Bausparvertrag in der Steuererklärung absetzen
Bausparvertrag in der Steuererklärung
Einen gewöhnlichen Bausparvertrag kannst du nicht in der Steuererklärung absetzen.
Im Gegenteil: Die Zinseinkünfte, die du durch einen Bausparvertrag bekommst, musst du sogar versteuern (wenn sie den jährlichen Sparerpauschbetrag von 801 Euro für Alleinstehende und 1.602 Euro für zusammenveranlagte Menschen) überschreiten.
Ein Ausnahme gibt es jedoch: Und zwar den Riester-Bausparvertrag. Wie bei jedem Riester-Vertrag kannst du bis zu 2.100 Euro im Jahr steuerlich absetzen. Die Höhe der Steuererleichterung wird allerdings mit den staatlichen Zulagen verrechnet, die du ebenfalls für deinen Riester-Bausparvertrag bekommst.
Alle Möglichkeiten der Riester-Rente gibt es hier im Überblick.
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